对谈丨李振宇 × 成立：租赁生活的专享与共享

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Jun 16, 2023 10:11 AM

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"租生活"盛行，如何给当下的年轻一代提供一种全新的解决方案？近日，在万科天空之城项目的邀请下，李振宇和成立两位老师一起到项目现场进行了深度考察及对谈。这次对谈中，李振宇教授总结了天空之城@home的以下5个特点： ① 以TOD的理念为出发点。能够在一个新建的重要城市节点上，与轨道交通、公共建筑和商业办公相结合来布局出租公寓，和商品住宅社区能够有分有合，这种布局方式令人欣喜。 ② 采用廊式的空间类型。北外廊式争取为房间提供更多好的朝向，用外廊加上天井式，能够适应我们对于日照、通风、采光的需求，经济合理地使用容积率，也契合现行的城市规划管理技术规定。采用双开间和单开间两种布局方式，相互补充，更有效率。 ③ 为租户提供共享配套。对于一些公共需求能够做到“少建多用”，让有需求的人能随时预约，有些付费，有些不付费，甚至引入了一些第三方服务。 ④ 特别鲜明的一体化设计。它把建筑和装修、电器、家具、设备，还有一些布品、建材，能够比较好的融为一体，同时进行精细化的设计和管理。 ⑤ 易于承担的服务体系。能够形成全时段的、有效、简洁的服务（afforble services）。 对谈嘉宾

- 李振宇 - 同济大学建筑与城市规划学院教授、博导，同济大学建筑设计研究院共享建筑工作室（ASA）主持人

- 成立 - 同济大学建筑设计研究院共享建筑工作室（ASA）首席顾问 *以下为两位老师对谈内容的摘录

天空之城项目具有新颖的独特性，首先是它的特殊区位。青浦徐泾，我们印象中它在外环之外，离市中心有一定距离，但是因为它采用了TOD模式，把整个社区氛围打造得非常好。在这方面，您对这个项目有怎样的评价？

对于住在城里还是郊区，在过去五十年中有很多的争论。有人认为要Living in the city，要在原有的城市里面发展；也有人认为要把郊区更多的空间作为城市生长发展的储备资源。这两种观点，我认为都有道理，具体的就是要跟所在城市的特征来结合。上海正在迈向卓越的全球城市，其过程具有非常大的人才吸引力，即不断地有新人进入上海，尤其是年轻人。而年轻人有各种新的居住和生活模式，我认为主要有以下三个特点。 第一，他们往往是知识型的，他们从事的工作，很多都是跟知识和技能相结合的。因此他们追求的生活也需要和今天的技术发展同步。第二，他们很多是一个人来到上海，或是年轻的夫妇，不一定是传统的核心家庭。所以他们更希望能够便捷、快速地拎包入住，更快进入到工作状态。第三，他们更需要社区来提供各种各样的文化和生活服务，能够方便、就近、多元、开放，因此“共享”对于他们非常重要。

首先，天空之城项目是按照全新的TOD方式打造的一个立体城市。这个立体城市，大板以下由申通地铁开发，2号线从虹桥枢纽无缝换成17号线乘坐三站地铁即可到达，大大增加了便利性。大板以上由万科开发，强强联合，实现了商业、办公、高端住宅、中高端租赁住宅等多种业态的组合开发。约10万平米的商业零售（上海天空万科广场），符合“功能混合”的城市设计理念，包含餐厅、超市、专卖店，也有各种各样的品牌店。约10万平米的办公（天空万科中心），既有大体量的高层，也有小体量的商墅，适合多种企业入驻。另外，还有约35万平米的居住建筑，这些居住空间本来是处在一个交通节点的周围，被大型的基础设施，例如高架公路，高架地铁线，河流等分割得七零八落，通过地铁上盖的发展，借助廊道、高架步行道把这些不同的地块串联在一起，产生了新的发展模式。

上海如今在发展五个新城，新城当然是一个百万人口级别的新发展，但是天空之城也是个小新城，它的周边可能有绿地、老镇、老街，更重要的是它自成一格，能够成为依托地铁来发展的综合体。在这个综合体里面，居住问题就非常重要。我们可以看到，将来上海能够提供的居住形式应该是多元的。除了近几十年来消费者习惯的自有商品住宅以外，还有非常重要的租赁住宅和保障房。政府在保障房建设方面已经加大了力度，而市场化的租赁住宅也非常重要。 万科的@HOME租赁品牌项目，把租售并举的特点发挥出来了，而且在租赁住宅和商品住宅之间做到了布局上的可分可合。

我认为天空之城是一个非常成功的TOD项目，因为它真正做到了一种全方位的聚合。尤其在商品住宅和租赁住宅方面，实际上它的使用人群是完全不一样的，怎么在这个项目上来实现租与售的可分可合呢？

在可分可合这个问题上，天空之城@HOME的处理很值得我们关注。它用半开放的形式把租赁住宅放在了最靠近地铁站的地方，满足了非核心家庭青年住户对地铁的高度需求。而且，住宅与地铁站的边界处理得比较好，有开放的公共空间，有景观建筑。并且通过打开围墙，把租赁住宅做成了两个场所，就像一个小花园，过了这个小花园，就到了商品住宅的区域。这种布局是值得我们来研究的，是一种很好的解决方法。另外，我们经常讲职住平衡。这样一个百万平方米量级的新城市节点，确实需要有办公、有商业，有商品住宅，有社会性的或市场化的租赁住宅。可以想象，一个有专业技能的年轻人住在这里，通过17号线到大虹桥地区工作，也可以从大虹桥转车去城市的不同区域工作。甚至有些不需要朝九晚五的新型上班族，能在有需要的时候马上就可以利用地铁交通去往目的地，而在日常生活中，天空之城基本上能满足衣食住行娱的多重需求。所以我觉得，可分可合的这种方式是比较好的。

〇天空之城三期实景

〇上海天空万科广场实景

我非常同意您对于租赁住宅和商品住宅组合开发的观点。因为如果租赁住宅单独开发，通常不会有这么多的配套为它服务。而一旦体量聚集起来之后，这些服务配套实际上是给大家共享的，从而发挥最大的作用。由于租赁住宅是比较特殊的一种居住形式，它会有不同的类型。从国外多年的租赁住宅发展历程来看，您觉得它的类型和形式是怎样的？您觉得万科的天空之城@HOME，又有哪些独具特色的地方？

我觉得万科的天空之城@HOME，它在类型学上形成了自己的探索。我自己一直在上一门研究生课程，叫《现代住宅类型学》。我们可以把现代住宅的类型分为四个方面来研究，第一是社会学的类型学，第二是城市设计的类型学，第三是建筑空间的类型学，最后一个是它在技术、生态、智能上的类型学。 在社会学的类型学里面，我认为理想的城市应该做到“三分天下”：自有商品住宅、市场出租住宅和保障性住宅各占三分之一。我们今天研究的@HOME主要是单身公寓，当然也有双开间的紧凑型的家庭房，没有大户型。大部分户型建筑面积在33平方米到66平方米，总的来说是紧凑型的，而且它的环境、质量、品质，都是中高等级的。这在社会学类型定位上是比较清晰的，是有明确的客户导向的。 特别有意思的是它的平面类型和建筑空间组织。沿着东或北外廊一字排开敞廊，其中绝大多数房间都朝南。

〇天空之城@home 33平方米平面图及实景

每两间合用一个通风的天井，上面一直通到屋顶，可以排风，侧面对着走廊。而每一个天井里开了四扇窗，就是相邻两户的厨房和卫生间的窗，相互之间设有隔板防止视线干扰。这跟江浙沪一带的生活习惯是比较吻合的。由于夏热冬冷，所以夏天尤其是黄梅天的通风非常重要。如果全部变成了内廊式，或者没有天井，黄梅天就比较令人烦恼。而如果卫生间和厨房间能够直接对着天井开窗，就有利于通风，做饭的味道和油烟可以比较好地排出去。单间和双开间布局，它有点像我们酒店的布置。廊式住宅，设有单间和两开间的双人间，不仅可以用于租赁住宅，其实在商品住宅里面也可以更多地使用。我调查过一些不同地区的租赁住宅和商品住宅，比如在巴黎、东京、新加坡或者柏林，都有一些廊式住宅。它的好处在于能够合理地布置交通空间，尤其是在中高层的情况下，它可以提高竖向交通的效率，从而省出面积来服务于室内，也可以减少电梯，而电梯的设置既要有相应的投入，还有物业的管理、运维，最主要就是占了面积。因此，廊式住宅在交通组织上效率比较高。

〇天空之城@home 66平方米平面图及实景

这两栋廊式住宅的布局，就比较好地解决了这个问题，因为它通过天井、门厅组合起来。比如说双开间里面设置了一个完整的衣帽间，它就是紧邻着北面的走廊，这个布局方式应该比较受年轻住户的喜欢。天空之城@HOME有两栋楼，一栋就是标准的租赁公寓，还有一栋被称之为“松下楼”，即松下和万科合作打造的租赁公寓产品。在松下楼里也布置了相当一部分的双开间，可以为两人小家庭提供相应的功能。所以我觉得它在住宅的类型上比较简洁，效率比较高，也看得出来这是动了很多脑筋，有很多的细微之处都做了推敲，我个人还是很赞成这样的方式。

李老师刚才特别讲到了租赁住宅的廊式类型。其实对于做外廊这件事情，确实是有比较多的影响因素。但是在这个项目上，我觉得外廊确实是提供了比较好的一个外部的空间，它不仅是交通，甚至可以成为一种交往的共享空间。 2021年普利兹克奖得主拉卡顿和瓦萨尔做的波尔多社会住宅改造，也是通过增加外廊为居民创造了更多的活动交往空间。

他们在改造的南外廊做了一个非常宽的阳光房，不同的住户可以共享这个空间。

〇波尔多社会住宅改造 © Philippe Ruault, Archdaily

对，其实我觉得北边依然可以有这样的功能。我注意到@home其实室内是没有阳台的，那北外廊就成了室内外活动转换的过渡空间，可以增加一些花槽、绿植等，美化、活化一下。

和普通住宅不同的是，天空之城@HOME也提供了非常多的共享的、具有公共服务属性的空间。请李老师谈谈您对于公共空间的看法，以及这些公共空间提供的服务是不是符合这样的一个社区需求？

在过去五年里，我们团队一直在研究“共享建筑学”，简单来说有几个要点。第一个要点是“少建多用”。比如每家都买一架钢琴，当然使用很方便，但是对整个社会来说，资源闲置的时间就很长。如果十户或者一百户人家有一架钢琴，那么钢琴的使用效率是不是就会提高呢？第二个特点就是信息化的助力。现在大家都可以通过手机来预约，比以前物理的预约要灵活得多。比如通过手机APP预约会议室，分时使用，能够提高效率，充分利用既有的条件。第三个特点就是共享会改变建筑形式。过去的很多空间形式，由于有了共享的理念以后，会出现全新的景象。我们非常高兴地看到，天空之城11号楼的二层相当于是个共享层，它里面有共享阅读空间，有多个共享会议室，可以通过预约来使用。它有共享厨房，虽然每户都有小厨房，但共享厨房的开间更大，设备更全，有大冰箱和大功率的炉灶，有大一点的水池、案板，还有可供6～8人吃饭的一个场所。还有共享洗衣机房，除了每家配备一个小型洗衣机，方便在自家洗小件衣物。同时还设了一个公共洗衣房，配有4台大功率的洗衣机，付费使用，也做到了定期消毒，可以用来洗衣服、烘干，而且很方便干净，适合洗一些外套、牛仔裤、大件、床单、被套等等。还设有共享直播间，而且不止一个。进入后疫情时代，开视频会已经成为一个常态，所以直播间非常有用。并且直播间的设备更为专业，安排了三脚架、直播灯、话筒、桌子等等。还有一个共享钢琴室，隔音相对比较好，可以约好时间去练琴。

除了室内共享空间，它还有两个室外共享场所。一个是休闲庭院，可以坐在那儿喝茶、喝咖啡；还有一个公共的烧烤庭院，配有烧烤炉，有室外的桌椅，可以供大家小型聚会。共享在这个项目里面得到了比较好的体现，不仅是提供服务，而且在某种程度上也丰富了共享经济的发展。共享的目的，相当于让我们每个人只投入一点点的空间，但却可以得到完整的使用权。我觉得这无论是对租赁住宅还是商品住宅都有很好的借鉴意义。

其实共享区的很多设备都是由第三方来提供的，比如洗衣机、24h自动贩卖机等，由租户来付费使用，第三方从中也会收取一定费用。我觉得这也是一种资源整合。

整个租赁住宅的设备设施供给和配置还是比较突出的。标准楼和松下楼虽然都为租户提供了基本的生活设施，但松下楼因为全部是松下提供一体化的设施，所以可能在硬件方面更优一些。另外，它有很多非常好的细节设计。因为租赁住宅和商品住宅有一个最大的不同点，在于它的换手率比较高。对于自己的住宅，可以开展很多个性化的设计，但租赁住宅因为总是换租户，所以还是倾向于提供一些标准化的设施。又考虑到空间比较小，所以要特别注重细节上的设计，才能把更多的空间释放出来。

是的，@HOME在家具和相关设施、配套设备上，提出了“必配”和“选配”的概念。必配属于基本要求，两栋楼会有所不同。标准楼的租金略低，配置的设备也相对简单，但也已经很不错了。松下楼则更加完善。它配有松下的灶具、厨具、洁具，有鞋柜、I-shelf衣柜等，卫生间有干湿分离，也有洗烘一体机、冰箱，有新风系统、除味系统。空调采用的是分户中央空调系统，空调主机放在天井里。除此之外，建材、也是一体化的设计，比如墙纸、地板、橱柜，还有楼宇智能的人脸识别系统、电动窗帘、折叠门等等。

所以我觉得“一体化”是很有意思的一种趋势。我个人比较欣赏“统一中的参差多态”，天空之城这样的居住方式不一定适合每个人，但是它适合相当一部分人。比如说，如果有个餐桌要配四张椅子，人们就会有两种不同的选择，有的人他希望四张椅子是一套的，也有的人希望四张椅子都不一样。在松下楼里面，大部分都是成套的，从人基本使用的功能出发，从收纳的鞋柜、衣柜、储物格，到挂在上面的拉篮，再到灯具、开关等等，都是一整套的解决方案。它的厨房小巧玲珑，考虑得很周到，卫生间也是，从马桶，到淋浴，都是全套的松下设备。这种一体化的家具设备服务，有点像房车或者轮船客舱的设计，是很好的一种选择。 怎样在面积不大的空间里做到小型化，配套齐全、使用便捷，容易清洁和收纳？这当然不是唯一的方式，但肯定是值得借鉴的。从家具到建材、到物品的配合，都给我留下了很深的印象。

我觉得这次推出的租赁产品都是小户型，这样一种拎包入住的形式更符合单身或者过渡性家庭的属性。在这样的一个过渡期，可能他们就不需要买很多的东西，要搬家也方便。整体参观下来，我们也向服务人员了解了整个的服务体系，以及公寓到底为客户提供了哪些服务。相对来说，租户除了空间需求之外，最关心的其实是它到底能提供什么样的服务。

从它的管理和服务就可以看出，服务管理人员虽然不多，但是效率很高。它是一种affordable的管理，也就是可以易于承担的居住方式。 首先，它全天候有人值守，有人服务，而不仅仅是和一个机器对话。其次，它对服务进行了分类管理，比如刚才讲的家居设备，有标配也有选配，可以根据租客的不同需求提供。同时，它也比较适应现在的生活方式，比如在大堂里面专门有个快递通道，快递员的送货流线和租户的流线是不交叉的，收发快递专门有一个小空间，特别在后疫情时代可以避免一些交叉感染。此外，两栋楼虽然配置不同，但却是统一管理的，这样就有一个互相的拾遗补缺。管理中也用了很多智能的方式，有预约制，刷卡制，结算制等。无论从管理成本和还是支付的费用，都属于中高端水平。 总体来说，它对面积的控制和管理效率的提高，控制的还是比较好的。 这里就派生出来一个问题，如果天空之城租赁住宅用作老年公寓怎么样？我觉得似乎也挺合适的。当然从老人公寓来说，可能对公共空间的要求会还要多一点交往空间。而年轻人忙忙碌碌，也有自己的生活圈子，有自己在上班的活动区域，或者同学、朋友可能不是都集中在这一个地方，但是如果对于我们叫乐龄或者全龄的使用者来考虑，还可以多一点自主交往的空间。

和李老师进行这次对谈之后，我觉得可能对于未来的租赁住宅的发展趋势要重新来理解。我特别赞成刚才李老师讲的“三分天下”，尤其是年轻人对于上海的这种高房价带来的压力，未来可能租赁住宅会是一个很好的解决方案。而租赁住宅的形式还可以有更多的发展，去满足不同的租户需求，甚至应该从政策保障上有所支持，这样这个市场未来会长得越来越大。

我相信万科在做租赁住宅的时候，一定经过了很周到的市场需求分析和策划分析。但有的时候，一个小的需求也是重要的。在调查的100个人当中，可能只有5个人有这样的需求，但是如果别的地方没有回应，这里就更能满足他们的需求。因此，我还有一个愿望，如果能够进一步地发展，希望类型还可以再多一点。虽然重复的类型从建设和管理的角度来说效率比较高，但是人的需求还是多方面的，有道是“百货中百客”。我个人觉得双开间的在形式上还可以再拓展。比如说，如果双开间的都放在一起，就没必要一家用一个天井，也许两家人可以共享一个天井。还有在类型上有没有可能再增加一点变化，希望创造出更加多姿多彩的面貌。比如可以巧用端部。对于租赁住宅，我个人认为朝东和朝西也是比较好的朝向。在做了窗帘或遮阳以后，能够从东面看到“三件套”，西面能看到夕阳西下，能够让空间发挥更高的效率。免责申明：以上内容仅代表嘉宾观点，不代表上海万科立场。