向新加坡学习 | 作为未来的公共租赁住宅
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Mar 31, 2023 10:12 AM
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✸ 近年来建筑设计行业及房地产行业下行压力明显，在各种因素综合作用下步入寒冬。我相信，在国家政策的指导下，“房住不炒”已成定局，也是大势所趋。但是，作为建筑设计从业者，国内建筑设计企业明显面临的问题是前半段大批量高周转住宅支撑，中半段部分企业开始转型各类公建，后半段可以勉强依托部分公建生存，但无法长久。那么，我也不禁思考，之后市场优化后的大量化开发应该是什么，我想，可能是向新加坡学习的“居者有其屋”的国家主导下的公共租赁住房市场，这也符合“要加快建立多主体供给、多渠道保障和租购并举的住房制度”要求，尤其张佳晶老师最近一直研究的社会住宅系列，我体会颇深。在此市场变局下，迫在眉睫。
新加坡的“居者有其屋”
THE CONFUSING COLORS
✸ 二十世纪五六十年代，新加坡与香港都开始了公营房屋建设，为居民提供保障性住房。新加坡在房屋建设、申购、流转，三大机制的推动下，建立起“组屋为主，私宅为辅”的住房供应体系，截至 2018 年末，新加坡住房自有率已超过 90%，真正实现了“居者有其屋”。新加坡自上世纪60年代开始推行新政，到1985年左右已经实现80%以上的租房率，且人均住房面积高达30多平米。为满足不同收入阶层的住房需求，八十年代后期，新加坡政府推出了一系列的组 屋升级、更新、重建计划，形成阶梯化住房结构，建立起“组屋为主，私宅为辅”的双轨制住房供应体系。发展较好的德国大城市如柏林、汉堡等的租房率高达80%以上，日本也达到55%。而我国大陆购房比率达到92%，租房率不足8%。在此政策指导与经济形势下，必然伴随着大批量的公租房设计建设。本次大会之后，公租房进程将在2015年之后的几年摸索期之后迎来高速发展阶段。
Singapore Public House
Japan Public House
German Public House
✸ 新加坡住房市场上以 HDB 组屋供给为主。2018 年新加坡居民住房市场约有 146.10万套住宅，其中 HDB 组屋、其它、私人住宅分别为 105.67、32.94、7.49 万套，占比为 72.33%、5.13%、22.54%。HDB 提供远低于市场价格的组屋。HDB 全称为 Housing and Development Board，中文称建屋发展局，是新加坡国家发展部下的法定机构，成 立于 1960 年，作为政府职能机构负责新加坡居住新镇的规划、建设 和管理。组屋作为政府支持性住房，新组屋价格由政府直接定价， 一般新组屋价格仅为私人住宅市场价格的 1/3；二手组屋由转售市场转卖，价格由买卖双方协商决定，一般二手组屋价格高于新组屋价格。组屋的结构化供给满足多层次需求，严格分配管理制度有效抑制投机。从户型上来看，分为HDB 1-2room、3-room、4-room、5- room、EC 和 DBSS 双层公寓式，使用面积和户型不一致，满足各种家庭结构住房需求。从退出机制来看，屋主拥有及实际居住组屋至少5 年，才可进入市场交易，但政府要征收10%-15%的附加费，此后组屋获得完整产权，不再受限。如果不满 5 年转让组屋，政府规 定屋主只能将组屋以原价回卖给政府。
✸ 新加坡住房市场历史发展可分为四个阶段。1. 加速建造组屋解决住房短缺问题，此时组屋只用于出租（1959-1963）；2. 践行“居者有其屋”计划，继续加大组屋供给（1964-1973）。3. 房荒问题得到解决，开始注重改善性住房需求（1974-1987）。4. 制度随市场需求变动，多样 化组屋不断推出（1987-至今）。新加坡住房市场成功实现了居者有其屋，构造了以组屋为主、私人住宅为辅的多层次供给住宅市场，这是土地制度、税收制度和住房金融齐共振的效果。
✸第一点，新加坡具有前瞻性地在未来 10 年及未来 50 年的视角规划土地，通过大规模填海造陆、集约型用地等方式提升土地面积及土地使用率，SLA（土地管理局）根据土地利用规划确定地的不同用途，采用拍卖、招标、有价划拔和临时出租等方式，住宅用地出让给 HDB；实际意义上较好的土地区位（滨海、景观）等土地用于私有土地开发，这部分土地是保值甚至升值的，但是在高税率等政策限制下，其增长趋于平缓，大概在20年间涨幅20%。新加坡土地出让金不能被政府部门和法定机构直接支配使用，必须作为政府储备资金交纳到国库，政府储备资金须经总理和总统两人共同签署方可使用，这项规定使政府无法通过大幅出让土地而增加财政收入因此无土地财政。
✸第二点，目前新加坡与住宅不动产相关的税收包括房地产税与房产印花税，房地产税属于传统税制，对于富人住房则收取高倍的土地出让金及高倍物业费，在高房价商品房比较的控制上起到了重要作用，但同时对仅有的刚需自住型住房的居民而言，房产税不会成为负担；同时自 2011 年起执行的房产印花税制度并逐渐严格化，对平抑房价走高起到了较重要的作用，坚决打击房地产市场的过热。
✸第三点，以建屋发展局-中央公积金模式的住宅金融制度设置合理，运行历史长、覆盖人群面多、强制性高储蓄率的中央公积金为新加坡政府积累了便宜的长期资金，新加坡政府使用中央公积金为 HDB 提供建设组屋及为居民提供的低价房贷，居民在购买组屋及偿还房贷时再提取中央公积金。在早期起步阶段，建屋发展局强烈依赖政府补助，同时融资十分优惠。建屋发展局作为一个独立的非营利机构，其财政预算是纳入国家计划。早期 HDB 预算支出分为资本支出与经常支出，资本资产主要用于组屋的建设开发，经常支出是指一些其它的基本性支出。从上世纪 70 年到 80 年代中期数据来看，仅 HDB 资本支出中的用于组屋的建设资金在新加坡政府预算发展支出中占比较高，1975、1980、 1985 年占比分别为 32.82%、31.3%、42.86%；而步入 90 年代后，用于组屋建设相关支出在新加坡政府发展支出占比有所降低但仍处于重要地位，1990、1995、1999、2000 占比分别为 22.7%、10.7%、20.6%、 15%，与教育、信息技术、贸易与产业等重要投入项相比，长期在国民经济发展支出处于重要地位。从 1968-1985 年期间，HDB 的向政府申请贷款利率一直保持在6%，远低于当时市场上贷款基准利率，组屋建设资金十分优惠。目前，建屋发展局资产负债率较高，需要依靠政府补助维持正盈余。根据 HDB2018 年年报显示，hdb 总资产 846.66 亿新元，负债为 694.35 亿新元，资产负债率为 82%，赤字19.86 亿新元，依靠政府补贴 20.33 亿新元获得净盈余，过往业绩显示 hdb 需要政府补贴才能获取净盈余。目前政府抵押贷款是建屋发展局的主要融资来源。2018 年度建屋发展局 694.35 亿新元的负债中主要有 640.47亿元来源于贷款，贷款是建屋发展局的最大负债。2018年政府抵押贷款、改造贷款、债券、银行贷款分别为 404.14、0.33、229.83、3.54 亿新元，占比分别为 63%、0.05%、36%、1%。中央公积金结余通过政府债券形式转而为组屋建设提供支持。中央公积金的普通账户部分主要用于购房，其中归集资金约有 20%被提做准备以应付提存，80%购买政府债券和与其它债券投资。新加坡公积金制度实质上是按照国家政策通过 3 个账户归集资金，将更多的资金投入保障住房的建设，而不是投入到商品房的建设中。截止至 2019Q3，该局管理着超 4000 亿新元的庞大资金，普通账户资金超过 1421.18 亿新元；2018 年中央公积金持有投资 3900.62 亿新元，其中投资于政府债、公司债占比分别为96.20%、3.4%。
✸与之对应的德国模式，德国的土地是私有的，所以自有住房主要来自三个地方：居民自建、和住房合作社合作建房、房地产商提供。所以，当二战结束后，德国政府需要大力增加住房供给的时候，政府采取的措施是鼓励自建房和向购房自住的人提供补贴。居民自建方面，在德国如果法律没有明文禁止，个人或者公司就有权利在其拥有的土地上开发房地产，并且还有住宅建设补贴计划。和住房合作社合作建房方面，住房合作社是主要是为了满足低收入群体住房而成立 的一种居民互助的公共性组织。居民将钱存入住房合作社，存款达到一定规模后获得租 用合作社房子的资格。而住房合作社建房的钱一部分来自会员存入的钱，一部分来自贷款，在 70 年代之前国家的住房问题紧张，政府给予住房合作社很大的支持，比如给期限可达100 年的无息贷款，70 年代以后住房合作社的建房资金就主要来自社员的入股了。后期随着住房的增多，政府逐渐取消无息贷款的支持，1990 年废除国有住房公司和住房合作社不能赚钱的限制后，这些住房合作社开始商业化的运作，接受纯投资性质的社员，但是基于德国房价上涨幅度和租房市场租金管制，所以合作社的投资价值也不会很大，不过仍有部分居民或组织会出于风险规避或慈善的角度投资合作社建房。房地产商提供方面，我们看到的德国房价情况一般是指开发商提供的房屋价格，由于德国土地私有且居民可以自建房，所以开发商很难控制房价。政府对房地产商采取严格的限价政策，根据《经济犯罪法》，如果开发商制定的房价超过合理房价的 20%，购房者就可以向法庭起诉，如果超过 50%，被定性为“获取暴利”， 则开发商可能会被罚以高额罚款和三年有期徒刑。在居民端，为了防止居民炒房政府的管制也非常严格，住房交易需支付 3%的过户费、5%的评估费和 25%的资本利得税，和累进税率的个人所得税，持有超过 10 年则不需要支付资本利得税，若未满 7 年转让综合税率可能高达 50%。从居民和开发商两个方面严格控制炒房行为，促进了德国房地产价格的稳定，根据 wind数据显示，德国房价指数一直较为平稳，2010 年以后有所增长，截止到 2014 年 5 年间总涨幅为 25%。当然，这种私有土地模式对我们的直接参考较弱，但其通性都在于政府补贴和政府担责。
✸ 目前除了国企之外，还是有一些民营公司也开始摸索这类项目，我认为张佳晶老师的关注，包括MAD的涉足都是一种宣言，一种对未来的对社会责任的思考。或许，可以说从新加坡经验而言，或许是中国当下房地产优化的正确方向，未来的房产或许真正有价值的只有少部分的具备稀缺性的资产。公共租赁住房的发展也必将是对中国当下房地产困境的一个重要解法，也是这个传统而庞大的行业替代高速商品化住宅的一个重要方式。
Baiziwan Social Housing by MAD
MarukoStudio：
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